허위 토지확보율과 무효 안심보장증서로 분담금 전액을 반환받은 사례

의뢰인은 지역주택조합 추진위원회와 업무대행사가 토지확보율이 74% 이상에 달하여 곧 설립인가를 받을 것이라는 설명과 함께, 사업이 무산될 경우 납부한 분담금을 전액 반환하겠다는 안심보장증서를 교부하자 이를 신뢰하여 4,000만 원을 납부하고 조합가입계약을 체결하였습니다. 그러나 이후 실제 토지확보율이 30% 수준에 불과하고 조합설립인가 신청조차 이루어지지 않았으며 사업부지 내에 이미 다른 가로주택정비사업이 선행 진행 중이라는 사실을 알게 되었습니다. 메디컬카운티지역주택조합 사건 등 유사한 지역주택조합탈퇴 분쟁에서 분담금을 반환받은 사례들을 접하고, 부산건설부동산변호사로서 이 분야에 전문성을 보유한 법무법인 로율을 찾아오셨습니다.

이 사건은 추진위원회와 업무대행사가 복수의 기망 수단을 동시에 사용하였다는 점이 특징입니다. 계약서에 수기로 직접 작성한 토지확보율 수치를 허위로 기재한 행위, 총회결의 없이 발행되어 법적으로 무효인 안심보장증서를 마치 유효한 것처럼 제시한 행위, 조합원 모집 비율을 실제보다 높게 설명한 행위가 모두 기망의 근거가 되었습니다. 또한 사업부지 내에 이미 두 개의 가로주택정비사업이 선행 진행 중이어서 추가적인 토지권원 확보가 사실상 불가능한 상황이었음에도 이를 은폐하고 사업 진행이 원활하다는 취지로 설명한 점, 그리고 계약서의 직접 당사자가 아닌 업무대행사도 공동으로 책임을 부담하는지 여부가 쟁점이 된 점도 이 사건의 주목할 만한 특징입니다.

법무법인 로율의 이동언 대표변호사는 부산변호사로서 지역주택조합 분쟁 실무에서 쌓아온 경험을 바탕으로 기망의 복수 근거를 체계적으로 구성하는 전략을 취하였습니다. 토지확보율 허위 고지와 관련하여, 주택법상 설립인가에 필요한 80% 요건과 매도청구권 행사에 필요한 95% 요건에 비추어 토지확보율이 계약 체결 여부를 결정하는 핵심 정보임을 논증하고, 국공유지를 포함하더라도 30% 수준에 불과한 실제 확보율을 50~74%로 허위 기재한 것이 단순한 과장을 넘어 기망에 해당한다는 점을 주장하였습니다. 안심보장증서와 관련해서는 조합원 분담금이 총유물에 해당하고 그 처분에는 총회결의가 필요한데 이러한 절차를 거치지 않은 안심보장증서는 무효임에도 이를 유효인 것처럼 제시한 것이 기망임을 논증하였습니다. 나아가 업무대행사가 계약 관련 일련의 절차를 모두 주도하였으므로 실질적인 계약 당사자 또는 공동불법행위자로서 추진위원회와 연대하여 책임을 부담하여야 한다는 점도 적극 주장하였습니다.

법원은 이동언 변호사의 주장을 받아들여 추진위원회와 업무대행사에게 공동하여 분담금 4,000만 원과 소장 부본 최후 송달 다음날부터의 법정이자 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였으며, 소송비용도 전부 피고들이 부담하도록 결정하였습니다. 피고 측은 토지확보율 50% 기재에 국공유지 포함 유보 문구가 있어 기망이 아니라는 주장, 안심보장증서는 원상회복의무를 확인하는 취지일 뿐 총유물의 처분행위가 아니므로 무효가 아니라는 주장, 업무대행사는 계약의 대행자에 불과하여 직접 책임이 없다는 주장을 제기하였습니다. 그러나 법원은 국공유지 유보 문구가 있더라도 일반인에게 혼란을 초래하는 허위 기재이고, 안심보장증서는 총유물인 분담금의 감소를 야기하는 처분행위로서 총회결의 없이는 무효이며, 업무대행사는 일련의 절차를 주도한 실질적 당사자 또는 공동불법행위자에 해당한다고 판단하여 피고들의 주장을 모두 배척하였습니다.

이 판결은 메디컬카운티지역주택조합 사건 등 유사 분쟁들과 함께, 토지확보율의 허위 고지는 단순한 과장 광고의 범위를 벗어나 계약 취소 사유가 되는 기망에 해당할 수 있고, 총회결의 없이 발행된 안심보장증서는 무효이며 이를 유효인 것처럼 제시하는 행위도 기망을 구성한다는 점을 확인한 건설·부동산 성공사례로서의 의의가 있습니다. 나아가 계약서의 직접 당사자가 아닌 업무대행사도 계약 체결 과정에서의 역할에 따라 공동으로 배상 책임을 부담할 수 있다는 점을 확인함으로써, 지역주택조합탈퇴 분쟁에서 부산건설부동산변호사의 전략적 조력이 분담금 회수에 결정적인 역할을 할 수 있음을 다시 한번 보여준 사례로 평가될 수 있습니다.