무효인 안심보장약정으로 조합가입계약 전체 무효를 인정받아 분담금을 반환받은 사례

의뢰인은 지역주택조합 추진위원회의 홍보관을 방문하여 업무대행사 직원으로부터 일반 분양과 동일하게 계약금 및 중도금만 납부하면 새 아파트에 입주할 수 있다는 설명을 들었습니다. 계약 체결과 동시에 조합설립인가 신청이 일정 기한 내 이루어지지 않을 경우 납부한 분담금 전액을 환불하겠다는 내용의 안심보장증서도 교부받았고, 선호 동·호수를 미리 지정하여 향후 시세차익을 얻을 수 있다는 안내도 함께 이루어졌습니다. 그러나 계약 체결 후 수년이 지나도록 조합설립인가조차 이루어지지 않은 채 사업이 멈춰 있었고, 안심보장증서의 환불 약정도 이행되지 않았습니다. 지역주택조합탈퇴 및 납부한 분담금 반환을 원하는 의뢰인은 법무법인 로율을 찾아오셨습니다.

이 사건은 안심보장증서의 환불보장약정이 총유물 처분행위에 해당하여 총회결의 없이는 무효이고, 그 약정이 조합가입계약과 경제적·사실적으로 일체를 이루는 이상 계약 전체도 무효로 된다는 일부무효의 법리가 적용된 사건이라는 점이 핵심 특징입니다. 나아가 불법행위에 기한 손해배상, 착오·기망을 이유로 한 계약 취소, 안심보장약정의 무효에 따른 계약 전체 무효 및 부당이득반환 등 복수의 청구원인이 선택적으로 구성된 복합적 구조의 사건이었으며, 추진위원회 단계에서 특정 동·호수를 지정하여 시세차익을 기대하게 한 행위도 기망 사유로 함께 주장되었다는 점도 이 사건의 특징입니다.

법무법인 로율의 이동언 대표변호사는 이 사건에서 안심보장약정의 무효와 조합가입계약 전체의 무효를 핵심 청구원인으로 구성하면서, 불법행위에 기한 손해배상 청구 및 착오·기망에 의한 계약 취소 주장을 선택적으로 병행하여 어느 구성에서도 분담금을 반환받을 수 있도록 논거를 다층적으로 정비하였습니다. 특히 안심보장증서가 총회결의 없이 체결된 무효의 약정이고, 지역주택조합 사업의 특성상 사업 무산 시 전액 환불이 사실상 불가능하다는 점을 대법원 판례 및 유사 사건 하급심 판결을 통해 체계적으로 정리하였습니다. 또한 해당 약정이 없었더라면 의뢰인이 계약을 체결하지 않았을 것임을 구체적인 사정과 경험칙에 근거하여 논증함으로써, 일부무효의 법리에 따라 계약 전체의 무효를 이끌어냈습니다.

법원은 이동언 변호사의 주장을 받아들여 안심보장약정이 총회결의 없이 체결되어 무효이고, 이와 일체를 이루는 조합가입계약도 전부 무효라고 판단하였습니다. 이에 따라 지역주택조합 추진위원회에게 납부금에서 의뢰인이 수령한 경품 상당액을 공제한 나머지 금액과 소장 부본 송달일 다음날부터의 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였으며, 소송비용의 대부분도 피고가 부담하도록 결정되었습니다. 추진위원회는 불법행위 기망 주장에 대해 안심보장증서가 무효임을 알면서 원고를 속였다는 증거가 없고, 동·호수 확정 지정도 기망으로 볼 수 없다고 반박하였습니다. 법원은 불법행위 손해배상 청구는 기각하였으나, 지역주택조합탈퇴를 원하는 의뢰인에게 실질적 구제 수단인 계약 무효에 따른 부당이득반환 청구는 전면 인용하였습니다.

이 판결은 지역주택조합 추진위원회가 교부하는 안심보장증서가 총회결의라는 법적 요건을 갖추지 못한 경우 무효이며, 그 약정이 조합가입계약과 일체를 이루는 이상 계약 전체도 무효로 귀결될 수 있다는 법리를 재차 확인하였다는 데에 의의가 있습니다. 특히 불법행위 기망 입증이 어렵더라도, 안심보장약정의 무효와 일부무효 법리에 의한 계약 전체 무효를 통해 지역주택조합탈퇴 후 납부한 분담금 전액에 가까운 금액을 반환받을 수 있음을 확인함으로써, 유사한 상황에 처한 조합원들에게 실질적인 권리 구제 경로를 열어준 사례로 평가될 수 있습니다.